다세대 다가구 면적 1000㎡ 다가구 4층 허용 11월 12일 시행 일조권 확인

빌라로 불리는 다세대주택과 다가구주택을 지을 때 적용되던 면적과 층수 제한이 30여 년 만에 완화됩니다. 오래된 단독주택이나 소규모 주택을 다시 짓거나 늘려 짓는 것을 고민하던 분이라면 바뀐 기준을 미리 알아 둘 필요가 있습니다.

국토교통부는 11월 3일 국무회의에서 건축법 시행령 일부개정안이 의결돼 11월 12일부터 시행된다고 밝혔습니다. 다세대·다가구주택의 면적 제한은 660㎡에서 1000㎡로, 다가구주택 층수는 3층 이하에서 4층 이하로 바뀝니다.

이 글에서는 무엇이 바뀌는지, 언제부터 누구에게 적용되는지, 함께 시행되는 일조권 기준, 공식 확인 경로와 주의사항을 정책브리핑 보도를 바탕으로 정리합니다.

다세대 다가구 규제 완화 핵심 정리

이번 개정은 정부가 8월 13일 발표한 주택 신속공급 방안에 담겼던 다세대·다가구주택 건축기준 합리화 내용을 실제 법령에 반영한 것입니다. 1990년대 이후 30년 넘게 유지돼 온 면적과 층수 규제를 풀어 도심 주택공급을 늘리려는 취지입니다.

그동안 다세대·다가구주택은 용적률 등 다른 건축기준을 모두 충족하더라도 면적과 층수 제한 때문에 건물을 더 크게 지을 수 없었습니다. 땅이 넓어도 용적률 상한을 채우지 못하는 경우가 생겼고, 결국 대지를 효율적으로 쓰지 못하는 한계가 있었습니다.

정리하면 바뀌는 내용은 면적 제한 완화, 다가구주택 층수 1개 층 추가, 다세대주택 주민공동시설에 대한 용적률 완화 근거 마련, 그리고 정북방향 일조권 기준 개선의 네 가지입니다.

면적 제한 660㎡에서 1000㎡로

다세대·다가구주택의 면적 제한은 기존 660㎡에서 1000㎡로 늘어납니다. 정부 설명에 따르면 약 51.5% 늘어나는 셈입니다. 이 기준을 넘으면 다세대주택은 연립주택 등 다른 주택 유형으로 분류되기 때문에, 그동안 중·대규모 대지에서도 빌라를 작게 지을 수밖에 없었습니다.

기준이 1000㎡로 늘어나면 같은 다세대·다가구주택 유형을 유지하면서도 더 큰 규모로 지을 수 있습니다. 정부는 용적률 상한을 채우지 못했던 중·대규모 대지에서 증축과 재건축을 통한 주택공급이 늘어날 것으로 기대하고 있습니다.

면적 산정 방식과 다른 요건이 어떻게 적용되는지는 건축물의 용도와 대지 조건에 따라 달라질 수 있으므로 관할 지자체 건축 부서나 설계 전문가와 함께 확인하는 것이 정확합니다.

다가구주택 4층까지 허용

다가구주택은 기존 3층 이하에서 4층 이하까지 지을 수 있게 됩니다. 다가구주택은 한 사람이 건물 전체를 소유하면서 여러 가구가 나눠 사는 주택으로, 층수 제한이 1개 층 늘어나면 같은 땅에서 더 많은 가구가 거주할 공간을 만들 수 있습니다.

정부는 완화된 면적과 층수를 활용하면 일률적인 원룸·투룸 구조에서 벗어나 주민공동시설 등 편의시설을 더한 다양한 형태의 일반주택이 나올 것으로 내다봤습니다. 1~2인 가구뿐 아니라 가족 단위 수요에 맞춘 구조도 기대할 수 있다는 의미입니다.

이진철 국토교통부 건축정책관은 다세대·다가구주택이 과거 도시팽창기에 빠른 주택공급을 위해 도입됐지만 경직된 기준 때문에 달라진 개발 여건과 다양한 생활 양식을 충분히 담지 못했다고 설명했습니다. 이번 개정으로 도심 내 대지 활용도를 높여 일반주택 공급을 촉진하겠다는 것이 정부 계획입니다.

시행일과 적용 대상, 건축 신청 방법

시행일은 11월 12일입니다. 적용 대상은 다세대주택 또는 다가구주택을 새로 짓거나 증축·재건축하려는 건축주입니다. 이미 지어진 건물이 저절로 바뀌는 것이 아니라, 앞으로 건축허가나 신고를 받아 짓는 건물에 완화된 기준을 적용할 수 있는 구조입니다.

건축허가와 신고는 건축사 등 설계자를 통해 건축행정시스템 세움터 https://www.eais.go.kr 를 통해 접수하는 것이 일반적이며, 관할 시·군·구청 건축 부서에서 처리합니다. 시행일 전후로 접수한 건에 어떤 기준이 적용되는지, 추가 비용이나 지원금이 있는지는 공식 안내에서 확인해야 합니다. 이번 개정은 건축기준 완화이며 별도의 보조금 지급 내용은 보도에 포함되지 않았습니다.

지역별 도시계획 조례로 정해진 용적률·건폐율과 주차장 기준 등은 그대로 적용되므로, 실제로 몇 층까지, 몇 가구까지 지을 수 있는지는 대지마다 다릅니다.

일조권 기준과 주민공동시설 용적률 완화

완화된 일조권 기준도 11월 12일부터 함께 시행됩니다. 기존에는 정북방향 일조권을 확보하기 위해 건물 높이가 10m를 넘으면 상층부를 사선 형태로 꺾어야 해서 외관이 어색해지고 내부 공간을 쓰기 어려웠습니다.

개정 건축법령 시행으로 10m 초과 17m 이하 구간에는 5m 고정 이격기준이 적용됩니다. 설계의 자율성이 높아지고 주택의 사용 공간이 넓어져 주거환경이 좋아질 것으로 정부는 기대하고 있습니다.

또 다세대주택에 설치하는 주민공동시설에 대해서는 건축위원회 심의를 거쳐 용적률을 완화할 수 있도록 규정했습니다. 커뮤니티 공간이나 공용 휴게시설을 갖춘 빌라가 늘어날 수 있는 부분입니다.

정리하면 높이 10m까지는 기존처럼 정북방향 이격거리를 지키고, 10m를 넘어 17m까지는 일정한 5m 거리를 두면 되는 방식입니다. 상층부를 계단처럼 깎아 내던 설계가 줄어들면 같은 면적에서도 실제로 쓸 수 있는 방이 넓어지는 효과를 기대할 수 있습니다. 17m를 넘는 부분과 지역별 세부 적용은 조례와 공식 안내에서 확인해야 합니다.

공식 확인 경로

개정 내용 원문은 정책브리핑 기사 https://www.korea.kr/news/policyNewsView.do?newsId=148974876 에서 확인할 수 있습니다. 건축허가와 신고 절차, 진행 상황 조회는 세움터 https://www.eais.go.kr 에서 할 수 있습니다.

제도 관련 문의는 국토교통부 건축정책과(044-201-4082)로 할 수 있으며, 개별 대지의 건축 가능 규모는 관할 시·군·구청 건축과에 문의하는 것이 가장 빠릅니다.

건축주와 세입자가 알아둘 주의사항

규제가 풀렸다고 해서 모든 대지에서 바로 4층 다가구주택이나 1000㎡ 다세대주택을 지을 수 있는 것은 아닙니다. 용도지역, 지구단위계획, 조례, 주차장 기준 등 다른 규정을 함께 충족해야 하므로 설계 전에 반드시 사전 검토를 받는 것이 좋습니다.

세입자나 매수 예정자라면 새로 지어지는 건물이 다세대인지 다가구인지에 따라 소유 구조가 다르다는 점을 확인해야 합니다. 다세대주택은 호수별로 구분 소유가 가능하지만 다가구주택은 건물 전체가 한 소유자이므로, 계약 전에 건축물대장과 등기사항을 꼭 확인하는 것이 안전합니다.

공사 기간 동안 이웃 주민과의 일조·소음 문제가 생길 수 있으므로, 완화된 기준을 활용하더라도 착공 전에 인접 대지 상황을 살피고 필요한 절차를 차근차근 밟는 것이 분쟁을 줄이는 방법입니다.

이 글은 정책브리핑 보도를 바탕으로 작성했습니다. 세부 적용 기준은 개정 건축법 시행령 원문과 관할 지자체 안내에 따라 달라질 수 있습니다.